Zur Bewertung von Immobilien gibt es normierte und nicht-normierte Verfahren. In Deutschland gibt es drei normierte Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Dazu kommt noch das Maklerverfahren und das Residualwertverfahren. Der Unterschied zwischen normierten und nicht-normierten Verfahren liegt einfach in der Verwertbarkeit vor Gericht. Die normierten Verfahren werden von speziellen Sachverständigen ausgeführt.
Muss ich meine Immobilie von einem Sachverständigen bewerten lassen?
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, sind Sie nicht an Normen gebunden und können jeden Preis verlangen. Denn keiner kann Ihnen vorschreiben, zu welchem Preis Sie Ihr Haus verkaufen müssen. Die normierten Verfahren sind nämlich nur für bestimmte juristische Fälle wichtig. Beispielsweise bei Scheidungen, Erbfällen, Besteuerung und zur Bestimmung des Versicherungswertes. Hier ermittelt ein Sachverständiger den Preis für das Gericht. Sie selbst hingegen können darauf verzichten. Allerdings lohnt es sich einen Blick auf die Verfahren zu richten, um den richtigen Preis für Ihr Haus zu finden.
Vergleichswertverfahren
Ein Zitat aus dem Gesetz:
Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. (§ 15 Abs. 1 ImmoWertV).
Einfach gesagt, sucht man beim Vergleichswertverfahren die Kaufpreise von ähnlichen Immobilien heraus, um einen vergleichbaren Wert zu bekommen. Das Verfahren ist sehr beliebt, da es das Marktgeschehen am besten abbildet und zeigt. Denn eine Immobilie ist nur so viel wert, wie andere bereit sind zu zahlen.
Ertragswertverfahren
Bei dem Ertragswertverfahren addiert man den Bodenwert mit dem Gebäudeertragswert. Der Bodenwert richtet sich nach dem Preis Pro Quadratmeter. Der Gebäudeertragswert hingegen basiert auf dem Gewinn, den man mit der Immobilie erzielen kann (bspw. Mieteinnahmen). Dafür zieht man die Bewirtschaftungskosten vom Reinertrag ab.
Bodenwert + (Reinertrag – Bewirtschaftungskosten)
Das Ertragswertverfahren ist sinnvoll, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für den Kauf ist. Beispielsweise bei Immobilien mit vielen Wohneinheiten, Hotels, Gastronomie oder Altenheimen.
Sachwertverfahren
Auch bei dem Sachwertverfahren ermittelt man zunächst den Bodenwert. Danach muss die bauliche Anlage bewertet werden. Dazu betrachtet man zunächst die Herstellungskosten der baulichen Anlage (sogenannte Regelherstellungskosten). Nun mindert man den Wert um 1,25% pro Jahr, wegen der Alterung des Gebäudes. Anschließend addiert man den Bodenwert und den verbleibenden Gebäudesachwert.
Nun muss man den Preis allerdings noch anpassen, da die Herstellungskosten, sowie die Immobilienpreise je nach Region stark variieren können. Daher passt man den Preis an den lokalen Immobilienmarkt an. Das macht das Verfahren für normale Immobilien absurd, da man dann direkt das Vergleichsverfahren verwenden kann.
Bodenwert + (Regelherstellungskosten – Alterswertminderung) = Regelwert, der nun angepasst wird
Fazit zur Bewertung von Immobilien
Die drei gängigen Verfahren zur Bewertung von Immobilien sind für unterschiedliche Arten von Immobilien konzipiert. Also hat jedes Verfahren seinen Anwendungsbereich. Allerdings ist das Vergleichswertverfahren für die Bewertung von Immobilien am gängigsten. Durch den Vergleichswert kann direkt geschaut werden, was Kunden bereit sind für ähnliche Objekte zu zahlen. Aber das geht natürlich am besten, wenn es genügend Vergleichsobjekte gibt, also wenn es sich um eine gängige Immobilie handelt.
